广西桂林恒信会计师事务所

   房地产企业新项目投资测算，一般需各部门配合完成。设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，各部门按测算模板要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并统稿，财务部最终审查。

实务中有时投资只需一个简单测算初步研判，不需太精准，若每次都由各部门参与，时间上可能来不及，有时也没必要，所以房地产企业财务人员掌握一些其他部门基本技能是很有必要的。

一、房地产成本组成。

项目	内  容	成本中占比
土地费用	土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。取得土地方式：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种为主。拍卖获得开发用地成为多数开发商获开发用地有效方式。	城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有上升趋势。
前期工程费	开发前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费及“三通一平”等土地开发费用。	整个成本一般不超6%。
建筑安装费	房屋建造中发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又称房屋建筑安装造价。	约占整个成本40%左右。
市政公共设施费	基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等建设费。公配套设施建设费用指在建设用地内建的为居民提供配套服务的各种非营利性公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等发生费用。同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。	成本中一般20%~30%左右。
管理费用	企业为组织和管理开发经营活动发生各种费用，包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。	成本占比一般不超2%。
贷款利息	它的大小与开发项目大小，融资额度多少密切关系。	占成本构成比相对不稳。
税费	一部分是税收，与房地产开发建设有关税收包括房产税，土地使用税，耕地占有税，土地增值税，增值税，城市维护建设税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产企业收的费用。包括征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。	成本构成一般15%~25%左右。
其他费用	不能列入前七项所有费用。主要包括销售广告费，各种不可预见费等。	成本中一般不超10%。

二、各科目标准成本和计费基数。

（一）土地价款。

1.1 有票地价款（招拍挂）：按取地文件执行。

1.2 有票土地相关税费（契税、印花税等）：整体税费可按4.05%计算；

1.3 无票土地款或溢价等：注意填写位置，否则影响税费计算；

1.4拍卖服务费，一般0.1%。

1.5指标费,各地收费标准不一，成都主城区30万/亩。

（二）开发前期准备费（合计200-250元/㎡）。

2.1 勘察丈量费：含项目勘察测绘、工程放线等项目初始勘测丈量费；

单方标准：3元/平米，山地项目6元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

2.2规划设计费：含项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、审图及专业设计顾问等费（不含样板间设计费）；

单方标准：高层/低层20-60元/平米，（地区不同差异很大），山地项目100元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.3报批报建费：包含常规报建费，如城市建设配套费、根据实际情再缴纳费用、可返回费用及特殊收费等，各区域成本差异较大；

单方标准：地区差异较大，北京东部约200元/平方米，北京北部可达350元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.4三通一平费：包含临水、临电、临路和场地平整费；

单方标准：10元/平方米，山地项目增加150-300元土石方平整及挡墙砌筑等费用；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

2.5临时设施费：临时场地和办公费；

单方标准：10元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

（三）主体建筑及安装工程费（合计2,400-3,000元/㎡）。

一般按业态归集，单类业态构成由多个指标叠加而成，计算方式上，地上成本+地下成本+级配成本=合计成本；

3.1 高层（12F-28F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，投影地下室）：

单方标准：3700元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目，具体视项目情况而定）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：根据产品线档次，不同级别因用材不同，成本差异较大，主要差异在外窗和外立面；

单方标准：300元/平米、400元/平米不等。

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.2 小高层（7F-11F）

（1）单体地下成本（不含车库面积，一般不超地上面积10%）：

单方标准：3500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：小高层级配产品与高层接近，略高于高层；

单方标准：300元/平米、500元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.3 洋房（5F-6F）

（1）单体地下成本（投影地下室）：

单方标准：2600元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：

单方标准：1800元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：约1800元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：洋房产品因产品档次略高，级配成本高于高层；

单方标准：500元/平米、600元/平米不等；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.4叠拼/联排（6F以下，多为4F）

（1）单体地下成本（一般不超过地上面积的30%）：

单方标准：2500元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1700元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：1900元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：叠拼产品因产品档次略高，级配成本高于高层：

单方标准：根据建筑风格550元/平米、600元/平米、700元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)

3.5双拼、独栋产品

（1）单体地下成本（一般不超地上面积40%）：

单方标准：3000元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地下面积。

（2）单体地上成本：单方标准：1900元/平米（参考北京某项目）；

计费基数：单体地上面积；

为计算简便，(1)（2）综合计算可得出结构成本：2200元/平米；计费基数：采用报规面积（地上+地下）。

（3） 级配成本：独栋产品因产品档次最高，级配成本也是最高的

单方标准：普通风格1200元/平米，法式风格成本最高1600元/平米；

计费基数：报规面积（地上+地下)。

3.7 特殊科目有些费用可能有一些特殊配置，需单独计算，标准参考：

（1） 精装修单方标准：按档次差异较大，600元、1000元 、1600元、3000元；不计

费基数：（地上面积+附赠面积）*0.85。

（2） 太阳能屋顶集热式，费用标准：4500-6000/户( 分业态计算户数）；阳台分户式费用标准：3000-4000/户。

（3）充电桩：一体式一机一枪，4万/套；

（4） 装配式增加费：300元/平米；

（四）社区管网工程费（合计220--450元/㎡）

包含给排水系统，采暖系统，燃气系统，供电系统及高低压设备，智能化系统工程建设费，区域差异较大，分220--450不等，北京东部综合成本240元/平米；

（1）给排水系：普通区域一般40元/㎡，某些新区100元/㎡；

（2）采暖系统：普通区域不收取费用，某些开发新区100-150元/㎡；

（3）燃气系统：一般区域按照30-40元/㎡；

（4）供电系统及高低压设备：电力系统属于额度最高的科目，120-140元/㎡；

（5）智能化系统：高层产品10元/㎡，低层产品20元/㎡；

以上5项计费基数：报规面积（地上+地下)。

（五）景观费用（折合120-300元/㎡）。

建筑用地范围红线范围内，除去20%-30%建筑基底占地面积和市政道路外部分统称景观用地，景观用地的硬景软景搭配考虑按7：3；

单方标准：景观工程造价根据风格不同差异很大，分250、350、500元/㎡不等；

计费基数：红线用地面积--建筑投影面积-市政道路面积-（约为总占地70%）。

（六）配套设施费用（300-500元/㎡）

配套主要是以地库、商业、会所为主，尤其是车库部分，体量最大；

（1）车库：按车库类型分普通车库和人防车库，人防车库需设人防设备、人防门等，成本稍高；

单方标准：普通车库2800元/㎡，人防车库 3100 元/㎡；

计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下/地上约30%）。

（2）配套商业：主要以毛坯交房的低层商业为准，根据风格不同成本存在一定差异；

单方标准：普通风格3000元/㎡左右，法式风格3500元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积为主，一般为地上面积；（若商业属于高层1F，注意总面积不要重复计算）。

（3）会所：根据项目定位，会所高端项目中出现，一般多为精装修，成本标准较高；

单方标准：考虑3000元/㎡装修成本，普通风格成本6700元/㎡，法式风格7000元/㎡；

计费基数：根据商业实际建筑面积计算。

（4）配建小学、幼儿园：一般为低层产品，多为简装；

单方标准：教学楼2300-2500元/㎡ ，体育馆2700元/㎡；

计费基数：根据实际建筑面积计算，一般为地上。

（七）工程相关费：监理费、预结算编制费（30-50元/㎡）。

属开发间接费大类。

某些区域参考标准：单方标准：监理费20元/㎡，预结算编制费15元/㎡，综合35元/㎡；计费基数：报规面积（地上+地下）。

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