广西桂林恒信会计师事务所

案例：某房地产企业2010年6月30日将其开发建设的商业房地产由库存商品开发产品、生产成本开发成本转入投资性房地产成本、投资性房地产公允价值变动会计科目，开发成本367126653.36元，公允价值变动180805946.64元。2010年6月至2013年12月期间对投资性房地产出租部分按取得的租金收入缴纳了相关税费，但对投资性房地产未出租部分未按规定申报缴纳房产税，企业的做法对吗？

1、投资性房地产未出租部分要不要缴纳房产税

《房产税暂行条例》第一条规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。可见，房产税在房产税征税范围内实行普遍征收原则。

《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。此条规定了房地产企业的房产税的个别减免政策，未使用的待售商品不需缴纳房产税，而售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

那么，房地产企业把库存商品、开发成本转入投资性房地产是否属于售出前房地产开发企业使用呢？

《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。房地产公司将其持有的房产在会计账目上从开发成本、库存商品转入投资性房地产会计科目，按投资性房地产进行管理和核算，并且房地产价值随市场变化产生了损益，实际上构成对房产的实际使用。故，对投资性房地产未出租部分应该缴纳房产税。

2、投资性房地产未出租部分按公允价值缴纳房产税吗？

《房产税暂行条例》第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

根据上述规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，案例中的房地产企业投资性房地产中出租部分按照租金收入计征房产税；案例中以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，其账面价值反映为公允价值，公允价值不属于房屋原价，故，投资性房地产应按历史成本，即开发成本367126653.36元作为房产税的房屋原价，一次减除规定比例（10％至30％）后的余值计算缴纳房产税。

案例提示我们，房地产企业在把自己开发的商品作为投资性房地产时，要掌握好管理和账务处理的时间节点，在开发商品还不能出租、出借等使用情况下，最好还是作为商品进行管理和账务处理，否则，一旦作为投资性房地产处理，就要缴纳房产税。